Интервюта

Борис Павлов е основател и изпълнителен директор на Flat Manager – българска компания за управление на имоти. Преди да я основе, той работи като финансист за инвестиционната банка Societe Generale в Париж, Лондон и Ню Йорк.

Завършил е Американския колеж в София и притежава две бакалавърски степени и две магистратури от американски, френски и английски университети в сферите на финансите, икономиката и правото. Днес той е един от лекторите в програмата по Инвестиции и лични финанси на Finance Academy. 

Последно ни разказахте за Вашия проект Flat Manager през 2017 г. Какво се промени за Вас и екипа Ви през тези 4 години?

Визията и позитивната нагласа не са се променили, но всичко останало е доста по-различно.

Тогава бяхме двама, а сега екипът ни вече е от 16 души в София и още 7 регионални мениджъри в България и Румъния, където е и първият ни франчайз извън страната. Управляваме около 6 пъти повече имоти (над 300), преминахме успешно през политическа криза през 2019 г., както и през най-трудните периоди от пандемията, която силно засегна нашия сектор. Можем да се похвалим и с факта, че Флат Мениджър от това лято е първата и единствена компания за управление на имоти в България, партньор на Homes & VIllas by Marriott International - най-голямата компания в сектора в света. 

Работили сте в Париж, Лондон и Ню Йорк. Кой е най-впечатляващият пример от професионалния Ви опит в чужбина? 

Научих много от работата си в различни градове в Европа и САЩ и прилагам много от натрупания опит в България. Мога да споделя много положителни примери от този опит, но по-полезно за читателите би бил един пример за това как не се прави бизнес. 

За мен най-ценният актив на една компания е екипът, а за сформирането на силен, продуктивен и сплотен екип е необходимо лидерите да умеят не само да делегират и изискват от служителите, но и да отговарят на техните професионални нужди, да са добри слушатели, да са гъвкави и да проявяват разбиране.

На последната ми позиция в Лондон мениджърът ми притежаваше този подход до голяма степен, но така и не успя да уплътни времето ми. Прекарвах не повече от 2 часа на ден в работа и въпреки многобройните ми молби да ми бъдат възложени повече отговорности, така и не получих такива. В резултат не се чувствах полезен, не се развивах, не трупах нови знания и в крайна сметка, напуснах. 

Какъв е инвестиционният климат в България?

Екосистемата в България се развива изключително бързо и успешно. Когато започнахме в началото на 2017 г., имаше едва 2 фонда, които се срещаха със стартиращи бизнеси, а днес са поне 10.

Сега инвестиционният климат е значително по-добър, правят се много повече инвестиции, има акселераторски програми, ментори, бизнес ангели и изключително много ресурси за всеки предприемач с ново начинание. 

Убеден съм, че добрите идеи с голям пазар, валидация на продукта и силен екип ще намерят подходящи инвеститори в България, които не просто ще помогнат финансово, но и със съвети и развита мрежа от контакти.

Нека поговорим за имоти. Смятате ли, че все повече българи инвестират в недвижими имоти? Как са се променили изискванията на клиентите у нас през последните години? 

Факт е, че все повече българи инвестират в имоти и това е може би най-добрата инвестиция в момента. Лихвените проценти са на рекордно ниски нива, без изглед да се увеличават, предстои ни влизане в Еврозоната, а пазарът все още изостава от средноевропейските нива.

Въпреки изказванията на някои анализатори балон на цените на имотите в България няма и не очаквам да има такъв в близките 3-4 години. Това не е мое мнение, а резултат от анализ, базиран на конкретни данни и паралели с други европейски държави.

По същия начин, във Finance Academy игнорираме слухове, настроения, медийни публикации и лични мнения и стигаме до изводи чрез ясни методологии, които стъпват на конкретни числа. Освен анализиране на имоти участниците в курса ще се научат да разбират и интерпретират и макроикономически показатели с цел прогнозиране на краткосрочните и дългосрочни тенденции на пазара.

Смятате ли, че професията “брокер” вече е отживелица заради интернет платформи за наем на квартири?

За жалост, агентската дейност при традиционните дългосрочни наеми и покупко-продажби не е регулирана и масово се наблюдават нелоялни практики, които често граничат с измама. С екипа ми вече 5 години сме странични наблюдатели, а на няколко пъти и потърпевши от това статукво. Само в София има над 1500 агенции за недвижими имоти, някои от които използват всякакви похвати да вземат възможно най-високата комисиона и от двете страни - крайно време е това да приключи. 

От 12 октомври ставаме мениджър и на имоти, които се продават или отдават под наем дългосрочно. Работим като един екип, без брокери, без фалшиви обяви, с точни адреси, хубави снимки, видео и пълна информация за имотите.

Пазарът на имоти в България заслужава възможност за работа без комисиона за наематели и купувачи, затова ще осигурим тези условия, както и ще предоставим най-ниската комисиона на пазара за собственици на имоти. Мисията ни е да направим услугите в сферата на недвижимите имоти у нас по-ефикасни, по-стойностни и по-достъпни. Ако вследствие на това професията брокер започне да изчезва, то тя наистина ще се окаже отживелица. 

Кои са подводните камъни при избор на жилище с инвестиционна цел?

Истината е, че при избор на жилище с цел постигане на възвръщаемост често игнорираме данъците и разходите по поддръжката, а това не са разходи за пренебрегване. Данъците винаги трябва да влизат в модела ни за оценка на имот. Същото правило важи и за разходите по поддръжката, които трябва да се предвиждат и да са съпътствани от много внимателен оглед на имота.

Друга често срещана грешка касае жилищата под наем - при тях пропускаме така наречените "празни" дни или месеци, през които нямаме наематели. Този пропуск може тотално да обърка сметките ни. Друго, което съм забелязал в практиката, е, че често кредитирането не се използва по правилния начин - теглят се прекалено големи или никакви кредити.

Кое е важното в инвестиционния процес при недвижимите имоти?

Инвестирането в недвижими имоти е процес, който изисква добро ниво на финансова грамотност и редица умения. Това, което бих открил като най-важно, е:

• Да имаме ясна и трезва оценка на възможностите и целите си; 
• Да пресмятаме всичко до най-малкия детайл;
• Да направим и макроикономически анализ, не само анализ на специфичния имот.

Натрупах изключително много опит в сферата на недвижимите имоти и съм щастлив, че ми бе дадена възможността да споделя този опит. Имам удоволствието и отговорността да водя курса по Инвестиции в недвижими имоти във Finance Academy. Първият сезон на програмата бе изключително успешен, което ме мотивира още повече за втория сезон. С удоволствие ще предам всичките си знания, умения и експертиза на хората, които желаят да се научат да инвестират правилно в имоти. Стартираме на 18 октомври с безплатен курс по Основи на инвестициите.